Недвижимость с ипотечным обременением становится все более востребованной на рынке недвижимости. Хотя проведение сделок с такими квартирами может быть более сложным процессом, чем с обычными, не стоит бояться брать на себя такую ответственность. В этой статье мы рассмотрим наиболее распространенные схемы купли-продажи залоговых помещений, чтобы помочь вам лучше разобраться в этой теме.

Досрочное погашение ипотечного кредита с помощью денег покупателя – это простой способ, когда продавец берет деньги у покупателя, чтобы погасить кредит, снимает обременение и продает квартиру. Обычно перед заключением основного договора купли-продажи, покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи (договор задатка), который удостоверяется у нотариуса. В таком договоре указывается, что продавец погасит за счет задатка кредит и продаст жилье покупателю. Если продавец откажется заключить основной договор, он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Иногда утверждают, что для использования такого способа нужно получить согласие банка, но это не так. Если покупатель передал продавцу сумму, эквивалентную оставшейся задолженности по кредиту, то продавец может полностью погасить кредит и снять обременение без согласия банка. Некоторые банкиры и риелторы говорят, что покупатели редко дают деньги продавцу для досрочного погашения ипотеки из-за рисков, но это не подтверждается цифрами. Нотариусы утверждают, что нотариальное удостоверение предварительного договора купли-продажи значительно снижает риски.

Погашение ипотечного кредита во время сделки

 Погасить ипотечный кредит во время продажи недвижимости — это как раз тот случай, когда участвуют три стороны: продавец, покупатель и банк. Сама сделка проходит под пристальным взглядом работников кредитной организации, которые, по сути, выступают в роли гаранта исполнения обязательств.Вначале продавец и покупатель заключают предварительный договор, где определяют свои права и обязанности. Согласие банка на заключение такого договора не требуется. Затем стороны обращаются в банк, чтобы получить согласие на сделку и узнать точную сумму задолженности по ипотеке. Обычно на этом этапе также устанавливается точная цена продажи недвижимости, которая уменьшается на сумму погашения кредита.

Покупатель погашает кредит, а банк отправляет в Росреестр закладную или выписку из счета депо, чтобы прекратить ипотеку. Затем продавец и залогодержатель получают уведомления о погашении регистрационной записи. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки с бывшим кредитором и закладывает в нее деньги. После этого стороны подписывают договор купли-продажи недвижимости и направляют его в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя. Продавец получает выписку из ЕГРН, предъявляет ее в банк и получает деньги из ячейки.

Есть также вариант, когда продавец сам снимает обременение с недвижимости. После погашения кредита банк передает документарную закладную бывшему заемщику и выдает справку о погашении задолженности. Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму покупки с учетом долга продавца за погашенный кредит. Далее стороны заключают договор купли-продажи, который также направляется в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя. После этого продавец получает деньги из ячейки.

Продажа квартиры вместе с кредитом 

«Квартира со встроенным кредитом»: когда покупатель становится не только владельцем недвижимости, но и наследует ипотечный кредит продавца. Этот вариант обычно используется, если покупатель сам нуждается в кредите и не имеет достаточно средств для покупки жилья без залога.

Но чтобы совершить такую сделку, нужно получить согласие банка-кредитора и соответствовать их критериям для заемщиков. Если покупатель не соответствует требованиям (например, недостаточный доход или плохая кредитная история), то банк может отказать в продаже недвижимости.

Существует несколько вариантов сделок. Например, покупатель может взять ипотечный кредит в том же банке, закрыть задолженность продавца и купить у него квартиру. Иногда банк требует, чтобы покупатель сам внес первоначальный взнос, который идет на погашение задолженности продавца. Затем банк оформляет на покупателя ипотечный кредит на покупку жилья и погашение остатка задолженности продавца. При этом ипотека на помещение не снимается. В ЕГРН делается соответствующее изменение в записи.

Если условия ипотеки не меняются, то банк может заключить с покупателем договор цессии, который является трехсторонним соглашением между банком, продавцом и покупателем о переводе долга. После оформления такого соглашения банк перечисляет деньги продавцу в размере стоимости квартиры за вычетом остатка долга перед кредитором. На последнем этапе банк подает документы в Росреестр на перерегистрацию права собственности.

В итоге покупатель становится новым владельцем квартиры и заемщиком по ипотечному кредиту. Ипотека на недвижимость в этом случае сохраняется. В ЕГРН будут внесены записи о переходе права собственности на квартиру к покупателю и о смене залогодателя.